ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Overtakelse etter bustadoppføringslova § 14 (2) - Når anses arbeidet til entreprenøren å være "fullført"

Etter bustadoppføringslova § 14 (2) har overtakelse skjedd når entreprenøren har fullført arbeidet sitt og forbrukeren har flyttet inn i boligen selv om det ikke er holdt en formell overtakelsesforretning. Dette får den betydning at risikoen for skade på boligen går over på forbruker, reklamasjonsfristene begynner å løpe, dagmulkten stanser og entreprenøren får krav på sluttoppgjør. Virkningene er mange og det er derfor viktig at entreprenøren er klar over når et arbeid er å anse som «fullført» etter bustadoppføringslova § 14(2).

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

13. februar 2019

Vi erfarer at mange entreprenører dessverre lar forbrukere flytte inn i boligene sine før arbeidet er fullført med den virkning at overtakelse ikke anses å ha skjedd. Dagmulkten fortsetter dermed å løpe og risikoen for boligen ligger fortsatt hos entreprenør. Dette kan bli fryktelig dyrt for entreprenøren. Det er derfor viktig at entreprenører har en klar forståelse for når et arbeid er å anse som «fullført» etter bustadoppføringslova § 14(2). Dette er artikkelens tema.

Melding fra entreprenøren om at arbeidet er fullført er ikke tilstrekkelig

En melding fra entreprenøren om at arbeidet er fullført er ikke tilstrekkelig. Hvis en slik melding er gitt, men det fortsatt foreligger uferdige arbeider eller alvorlige mangler på boligen så er ikke arbeidet fullført. Entreprenøren kan ikke fremskyve en overtakelse ved å meddele at arbeidet fullført hvis det fortsatt gjenstår stor arbeider.

Manger som påvirker den daglige bruken av boligen

En sentral dom som belyser problemstillingen er RG. 2005 s. 120. Denne saken gjaldt krav på dagmulkt og prisavslag etter bustadoppføringslova. På avtalt overleveringstidspunkt mente forbruker at huset led av så mange feil og mangler at det ga grunnlag for å avvise ytelsen, men han valgte likevel å flytte inn. Lagmannsretten kom fram til at det forelå feil og mangler, men at arbeidet var «fullført» etter § 14(2) slik at forbruker ikke hadde krav på dagmulkt.

Til spørsmålet om når arbeidene er å anse som «fullført» uttaler lagmannsretten at det må sees hen til hva slags betydning mangelen har for bruken av boligen. Dersom boligen kan brukes som forutsatt hjelper det ikke om det er mangler som må utbedres. Det er først når det foreligger feil og mangler som påvirker den daglige bruken at arbeidene anses for ikke å være «fullført. Foreligger det slike feil og mangler, kan forbruker nekte å overta, eller flytte inn i boligen uten at det innebærer en overtakelse.

Lagmannsretten drar frem estetiske feil og mangler som eksempler på mangler som ikke nødvendigvis påvirker den daglige bruken og som dermed ikke kan begrunne at en bolig ikke er «fullført». Det er selvsagt gradsforskjeller når det gjelder estetikk, og det er derfor ikke noen automatikk i at estetiske mangler aldri får betydning. Hvis f.eks. det vil ta lang tid å utbedre de estetiske manglene vil dette selvfølgelig kunne få betydning hvis forbruker vil føle et stort ubehag med dette.

I saken som var oppe for lagmannsretten forelå det flere feil og mangler. Den vesentligste mangelen var at det manglet en dør til det ene toalettet og dette var ikke nok til å kunne si at den daglige bruken av boligen ble påvirket i nevneverdig grad. Døren ble levert etter 14 dager. Det var i det alt vesentligste tale om estetiske forhold som måtte justeres og dette kunne ikke begrunne at boligen ikke var å anse som fullført.

Når et arbeid er fullført varierer fra husstand til husstand

Hva som påvirker den daglige bruken kan være så mangt og forholdene kan variere fra forbruker til forbruker. Klare eksempler på feil og mangler som vil påvirker den daglige bruken er manglede ferdigstillelse av elektroarbeid, rørleggerarbeid samt mangler på rom som er av sentral betydning i en husstand, typisk bad, kjøkken og soverom. Det kan derimot foreligge forskjeller også mellom husstander. Større boliger med flere bad kan fortsatt anses å være fullført selv om ett av badene ikke er helt ferdig. I mindre boliger med kun ett bad vil dette ikke være tilfelle. I tilfeller hvor spesifikke egenskaper ved en bolig har blitt dratt frem i markedsføringen vil også dette kunne ha betydning for når et arbeid er å anse som fullført.

Står det igjen arbeid av håndverksmessig karakter er arbeidet ikke fullført

Dommen er nok noe strengere enn det som følger av forarbeidene til loven. Der står det at det avgjørende er om det står igjen arbeid av håndverksmessig karakter som entreprenøren skal stå for. Hvis det er tilfelle kan ikke arbeidet regnes som fullført selv om arbeidet som står igjen er av et begrenset omfang. Dette strider litt mot dommen fra lagmannsretten hvor det avgjørende var hva som påvirket den «daglige bruken».

Det blir likevel litt klarere når forarbeidene eksemplifiserer hva slags håndverksmessig arbeid som typisk fører til at et arbeid ikke er å anse som fullført. Etter forarbeidene vil innsetting av kjøkken, baderomsinnredning eller legging av gulvbelegg være arbeid som typisk gjør at boligen ikke er fullført selv om forbruker flytter inn. Står slikt arbeid igjen ved overtakelsen vil arbeidet ikke være å anse som » fullført».

Risikoen ligger hos entreprenør

I kontraktsforholdet med en forbruker er entreprenøren den profesjonelle part. En entreprenør vil derfor i stor grad ha en klarere forståelse for når et arbeid er å anse som fullført i forhold til en forbruker. Entreprenøren bør derfor være forsiktig med å gi en melding om at et arbeid er fullført og la forbrukeren flytte inn hvis han vet det gjenstår arbeid på boligen som får betydning for bruken av boligen.

Vi anbefaler samtidig at entreprenør ikke lar forbruker flytte inn før etter overtakelse. Skal forbruker flytte inn før boligen overtas formelt, må det gås registreringsforretning og sikre bevis på at vegger, dørkarmer etc. er uten skader og feil. Går man ikke en slik registreringsforretning kan det fort oppstå problemer med å bevise hvem som har skadet gipsveggen i gangen: Entreprenøren eller forbruker når forbruker bar inn flyttelasset?

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater