ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

Byggherrens avbestillingsrett og entreprenørens krav på erstatning

Det rettslige utgangspunktet er at avtaler skal holdes. I enkelte tilfeller vil imidlertid byggherren ha et ønske og behov om å avbestille entreprenørens ytelse. Byggherren har rett til å avbestille hele eller deler av kontraktarbeidet mot å betale erstatning for det økonomiske tapet til entreprenøren. For entreprenøren vil det innebære at man ikke får utført arbeidene, men entreprenøren vil ha krav på erstatning for det økonomiske tapet han lider som følge av avbestillingen. I det følgende vil det redegjøres nærmere for byggherrens avbestillingsrett og entreprenørens krav på erstatning ved avbestilling.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

31. januar 2020

Vi gjennomgår følgende i denne artikkelen:

Byggherrens avbestillingsrett etter NS-standarene

Byggherren har rett til å avbestille hele eller deler av kontraktarbeidet etter NS 8405/06/07. Hovedentreprenøren/totalentreprenøren er gitt en tilsvarende avbestillingsrett etter NS 8415/16/17.

Avbestilling er i NS-standardene definert som en reduksjon av kontraktssummen på minst 15 % eller mer.

Dersom reduksjonen av entreprenørens samlede vederlag etter fradrag og tillegg ved endringsarbeider er mindre enn 15 % av kontraktssummen, skal reduksjonen behandles etter bestemmelsene om endringer. Det avgjørende for hvorvidt det foreligger en avbestilling etter NS-standardene er således om det foreligger en reduksjon av kontraktssummen på minst 15 % eller mer.

Forbrukerens rett til avbestilling

Forbrukeren har også en lovbestemt rett til å avbestille et kontraktarbeid etter både håndverkertjenesteloven § 39 og bustadoppføringsloven § 52.

Etter håndverkertjenesteloven § 39 (1), kan forbrukeren tilbakekalle oppdraget helt eller delvis. Er arbeidet påbegynt, kan forbrukeren kreve at tjenesteyteren så snart som mulig innstiller arbeidet helt eller delvis. Tjenesteyteren kan likevel etter hvtjl. § 39 (2) utføre arbeidet så langt det er nødvendig for å sikre tilbakeholds- og salgsretten etter §§ 46 og 47 (2), dersom forbrukeren ikke betaler eller stiller betryggende sikkerhet for tjenesteyterens krav etter § 40. Bustadoppføringsloven § 52 første ledd, gir forbrukeren rett til å avbestille «ytinga eller delar av den før overtaking».

Hensynene bak avbestillingsretten

Hensynene bak avbestillingsretten er i hovedsak at det ikke er ønskelig at partene skal være forpliktet å oppføre et bygg eller utføre et arbeid som byggherren ikke har behov for.

Reelle hensyn tilsier eksempelvis at byggherren må kunne beslutte å avvente oppføringen av et bygg, eller endre på bygget slik at kontraktarbeidene blir mindre omfattende en opprinnelig planlagt. Et mothensyn er bl.a. at entreprenøren har en avtalefestet rett til å oppføre bygget til den avtalte pris inkludert fortjeneste.

Hensynet til entreprenøren har mindre betydning når entreprenøren får tilkjent erstatning for det økonomiske tapet han lider som følge av avbestillingen.

Fremgangsmåten for avbestilling

Avbestilling etter NS-standardene skal foretas skriftlig i så god tid som mulig. Lojalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier også at partene plikter å informere hverandre så fort de blir klar over forhold som kan ha betydning for den annen part å få opplysninger om. Når det gjelder skriftlighetskravet anses e-post bare som skriftlig dersom dette uttrykkelig er avtalt mellom partene i forkant.

Det er bare byggherren som har rett til å avbestille og byggherren trenger ikke å ha en grunn for å avbestille. Entreprenøren har imidlertid krav på erstatning for det økonomiske tapet han lider som følge av avbestillingen. Nærmere om dette nedenfor.

Entreprenørens krav på erstatning ved avbestilling

Entreprenøren har ved avbestilling krav på erstatning for det økonomiske tapet han lider som følge av avbestillingen etter NS-standardene. Håndverkertjenesteloven § 40 og bustadoppføringsloven § 52 gir også entreprenøren rett til erstatning som følge av avbestillingen.

Etter ordlyden i NS-standardene har entreprenøren krav på å få dekket sitt fulle økonomiske tap. Det innebærer at entreprenøren skal ha dekket tapt fortjeneste for prosjektet og at entreprenøren skal likestilles som om prosjektet ble gjennomført som planlagt. Entreprenøren har bevisbyrden for å dokumentere sitt økonomiske tap. De kostnader entreprenøren pådrar seg ved å måtte avbestille sine underentreprenører, skal også erstattes av byggherren.

Ved utmålingen av erstatningen må det tas i betraktning om entreprenøren ville klart å fullføre de avbestilte arbeidene innenfor den dagmulktbelagte sluttfristen i kontrakten. I de tilfeller entreprenøren ikke ville ha klart å dette, vil den dagmulkt som ville ha påløpt gå i fradrag i erstatningen til entreprenøren.

Ved avbestilling har entreprenøren imidlertid en tapsbegrensningsplikt og plikter å innrette seg slik at det økonomiske tapet blir minst mulig for byggherren. Det innebærer at dersom entreprenøren får kapasitet til å ta andre oppdrag som er like lønnsomme, og oppdragene blir utført, vil entreprenøren normalt ikke ha noe økonomisk tap å kreve erstattet fra byggherren.

Block Watne-dommen (Rt. 2003 s. 486)

Et unntak er i de tilfeller hvor entreprenøren har ubegrenset kapasitet til å ta på seg nye oppdrag i tillegg til det avbestilte oppdraget, hvor avbestillingen vil innebære et tapt omsetningsvolum for entreprenøren. Da vil entreprenøren påføres et tap forutsatt at entreprenøren kan dokumentere et rimelig dekningsbidrag fra prosjektene som er utført.

Denne problemstillingen kom opp for Høyesterett i Rt. 2003 s. 486 (Block Watne-dommen). Saken gjaldt krav på erstatning for tapt fortjeneste ved avbestilling av avtalt oppføring av et typehus. Høyesterett var enig i entreprenørens anførsel om at entreprenøren alltid hadde kapasitet til å ta et oppdrag til og derfor led et tap ved avbestillingen. I dommen ble det presisert av Høyesterett at det må føres plausibelt bevis for at selskapet – dersom avbestillingen ikke hadde funnet sted – ville ha gjennomført det avbestilte prosjektet i tillegg til de som ble gjennomført. Høyesterett dømte forbrukeren til å betale erstatning til entreprenøren.

Har du spørsmål til byggherrens avbestillingsrett eller entreprenørens krav på erstatning – ta kontakt med advokat Martin Dalen på tlf. 922 14 722 i Codex Advokat Oslo AS.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja Roede og Bent Kverme, foto

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater