ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Spesielle avvik fra NS-standardene

Hovedentreprenørene ønsker å få inn sine egne kontraktsvilkår som påfører merkostnader og økt risiko for underentreprenøren. Entreprenøren kan avvise eller kreve tilleggsbetalt for vilkår som ikke fremkommer av tilbudsforespørselen. Noen avvikende vilkår bør unngås og andre bør man ikke akseptere uten å være bevisst den mulige konsekvens.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

7. desember 2017

1. Back-to-back kontrakter

Vi har i en tidligere artikkel har vi omtalt den utfordring entreprenøren vil kunne få med endringsmeldinger og praktisk gjennomføring av kontrakten dersom han har underskrevet på at det bare er skriftlige tillegg som vil bli honorert.

Har entreprenøren i tillegg avtalt at han får betalt for tillegg i den grad hovedentreprenøren får betalt for det samme tillegg fra byggherre, har entreprenøren påtatt seg en betydelig risiko. Det kalles ofte «Back-to-back» kontrakter.

I denne situasjonen er imidlertid underentreprenøren helt og fullt avhengig av en lojal hovedentreprenør. Stor sett er kontraktspartene lojale, men det kan være vanskelig for en hovedentreprenør å være lojal når hovedentreprenøren selv har et tapsprosjekt. I en sluttoppgjørsdiskusjon mellom byggherre og hovedentreprenør vil hovedentreprenøren lett bli fristet til rimelig lett å frafalle underentreprenørens tilleggskrav i diskusjoner med byggherre, men insistere på sine egne tilleggskrav.

Undertegnedes råd til underentreprenøren er derfor å unngå «Back-to-back» kontrakter og heller vurdere om man virkelig vil den aktuelle kontrakten. Det er bedre å bruke en NS 8415-, -16 eller 17-kontrakt. Det er fremforhandlede balanserte kontrakter som ikke skal gjøre det nødvendig med avvikende bestemmelser.

2. «Solidaritetserklæring»

Noen hovedentreprenører vil søke å unngå ansvar for grensesnitts-problemer særlig mellom de tekniske entreprenører. Ved at de tekniske entreprenører påtar seg et solidarisk ansvar for at entreprisen fra en teknisk entreprenør passer sammen med en annen teknisk entreprenør, overtar de tekniske entreprenørene et utvidet ansvar som normalt tilligger en hovedentreprenør. I praksis innebærer det at de tekniske entreprenører har overtatt ansvaret for at uteglemte poster eller motstridende beskrivelser i hovedentreprenørens tilbudsforespørsel.

Har rørleggeren kontraktsansvaret for vannboren varme til en bygning, vil rørleggeren og elektrikeren måtte enige seg imellom hvem som skal ta kostnadene ved at den leveransen elektrikeren har i sin kontrakt har basert seg på en spesifikasjon som ikke kan drive anlegget.

Dersom det ikke hadde vært signert en slik solidaritetserklæring, ville et slikt grensnittsproblem vært hovedentreprenørens problem. Med en slik erklæring er det en problemstilling som rørleggeren og elektrikeren må løse seg imellom og fordele de eventuelle merkostnader den manglende tilpasning mellom kontraktene medfører.

3. «Entreprenøren er ansvarlig for skader han påfører andre entreprenørers arbeider»

Denne formulering synes enkel og uskyldig. De fleste vil ikke reagere på denne. Den er imidlertid dramatisk dersom det blir en vannskade som ikke skyldes uforsvarlige forhold fra rørleggeren.

Rørleggeren har en forsikring som dekker skader – herunder også vannskader – i byggeperioden, men forsikringen gjelder bare dersom vannskaden skyldes uforsvarlige forhold fra rørleggeren («uaktsomhet»). Har rørleggeren signert på ansvar for skader uten at dette skyldes rørleggerens uaktsomhet, har rørleggeren både påtatt seg et betydelig ekstra ansvar. Etter Norsk Standard har en entreprenør bare har ansvar for skader han påfører andre entreprenører ved uaktsomhet. Samtidig står det i forsikringspolisen at forsikringen dekker det ansvar entreprenøren måtte ha «….etter Norsk Standard».

En skade som skyldes rørleggeren, men som ikke skyldes noen kritikkverdige forhold fra ham som utførende må rørleggeren med en slik kontraktsformulering påregne og måtte dekke av egen lomme.

Ett eksempel fra egen praksis var da rørleggeren hadde signert på en kontrakt med denne formuleringen, og ble gjort ansvarlig for skader på takplater og ferdige malte overflater selv om årsaken var dårlig styring av prosjektet. Når rørene måtte legges over himling, men himling og vegger var ferdige før rørleggeren fikk utføre sine arbeider. Da måtte det bli skader, men dette måtte dekkes av rørleggeren.

Skulle det ha oppstått en lekkasje under rørleggerens arbeid, har han etter Norsk Standard bare ansvaret for å utbedre lekkasjen. Skader på snekkerens arbeider eller på lekkasjer nedover i etasjene har han da bare ansvar for dersom lekkasjen skyldes uaktsomhet fra rørleggeren.

Denne formuleringen kan bety forskjellen på et prosjekt med ordinært dekningsbidrag og et betydelig tapsprosjekt dersom rørleggeren ukritisk signerer en slik formulering.

4. Fokus på hva man signerer på

Hovedentreprenørene har erfaring med å forskyve ansvaret fra hovedentreprenøren til sine underentreprenører. Underentreprenører har langt mer fokus på å få jobben og de tekniske utfordringer oppdraget gir.

Det er imidlertid noen oppdrag man ikke skal ha fordi kontrakten påfører underentreprenøren en risiko han etter en balansert kontrakt ikke skal ha. Her har vi bare omtalt noen slike forhold, men det finne flere. Det er derfor mer nærliggende nå enn for få år siden å benytte advokat til å se på kontrakter som er store for den enkelte virksomhet for i det minste bli oppmerksom på de ekstra risikoer man påtar seg ved de avvikende kontraktene og eventuelt få bistand til å forhandle frem akseptable kontraktsvilkår. Det er verdt å merke seg at de fleste konkurser ikke skyldes manglende inntjening, men at man fikk en uventet kostnad. Kontroll på risiko er derfor viktig for sikker virksomhet.

Oslo, 7. april 2015

Codex Advokat Oslo AS
Helge A. Tryti
Advokat/Partner
Mob.: 907 38 936
E-post: Helge.A.Tryti@codex.no

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater