ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Konsulent saksøkt for 3 millioner, spørsmål om byggeledelse

Bærebjelkene i en ny bolig på Østlandet var underdimensjonert og etter kort tid fikk boligen setningsskader. Byggherre mente konsulenten var hans byggeleder og at konsulenten skulle ha oppdaget feilen før bærebjelkene ble bygget inn. Konsulenten ble saksøkt for 3 millioner kroner, dømt i tingretten, men frifunnet av lagmannsretten.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

1. november 2018

Selv om det gikk bra for konsulenten denne gangen, illustrerer saken hvor viktig det er med tydelige rolleavklaringer tidlig i prosjektet slik at byggherrene, og de øvrige involverte får realistiske forventninger til de enkelte aktørene i prosjektet.

Entreprenøren tilbød seg å stille med byggeleder

Problemene startet da entreprenøren tilbød forbruker å stille med byggeleder, noe forbruker aksepterte. Entreprenøren skulle senere ansette en person som skulle være byggeleder, og i mellomtiden engasjerte han en konsulent som en «samordner». Boligen ble bygget i moduler på fabrikk, levert og montert på byggeplassen med representant fra fabrikken/entreprenøren tilstede. Konsulenten som så på seg selv om en samordner, var ikke ofte på selve byggeplassen, men laget fremdriftsplaner og sørget for at alle aktørene ble koordinert slik at fremdriften ble ivaretatt. Det viste seg senere at fabrikken hadde brukt svakere bærebjelker enn prosjektert. Dette kunne muligens blitt oppdaget under monteringen, men det ble ikke oppdaget før etter at boligen var ferdig. Boligen fikk raskt setninger og hele boligen måtte jekkes opp for å få plass nye bærebjelker.

Forbruker saksøkte byggelederen for kr. 3 millioner kroner

Forbruker mente at konsulenten var hans byggeleder, og at byggelederen burde ha oppdaget før bærebjelkene ble bygget inn og saksøkte konsulenten med krav om erstatning av 3 millioner kroner. Tingretten dømte konsulenten, men han ble frifunnet av lagmannsretten. Lagmannsretten mente det ikke var inngått noen avtale mellom konsulenten og forbruker om et byggelederoppdrag, og konsulenten hadde heller ikke opptrådt uaktsomt slik at forbrukeren hadde noen grunn til å tro at konsulenten var hans byggeleder.

Fagkyndige dommere mente konsulenten kunne holdes ansvarlig

Det interessante i saken er avgjørelsen til tingrettens flertall som besto av to rettsoppnevnte fagkyndig dommere. De tok utgangspunkt i bustadoppføringslovens regler som pålegger entreprenøren å ivareta forbrukerens interesser gjennom hele byggeprosjektet. De mente konsulenten langt på vei hadde opptrådt slik vi forventer at en byggeleder skal opptre og med det fikk konsulenten også ansvar som en byggeleder. Flertallet mente videre at konsulenten burde ha kvalitetssikret at utførelsen var iht. prosjekteringen. De mente konsulenten kunne kritiseres for ikke å ha kvalitetssikret godt nok og han ble holdt ansvarlig for forbrukerens tap.

Lagmannsretten var som sagt ikke enig i dette, men saken viser hvor viktig det er å avklare rollene, hva aktørene kan forvente av hverandre gjennom prosjektet og å ikke love mer enn det man har til hensikt å oppfylle.

Byggeledere skal være uten binding til prosjekterende og utførende

Forbrukeren stoler ofte på at entreprenørene skal ivareta forbrukerens interesser, slik det står i bustadoppføringsloven at han skal gjøre. Blir det i tillegg snakk om byggeledelse, er det viktig å si klart ifra at loven ikke pålegger entreprenøren en slik rolle og at byggelederen skal kontrollere entreprenøren og må derfor være uten bindinger til entreprenøren. Skal forbruker ha en byggeleder, noe han ofte bør har, bør forbruker selv engasjere byggelederen uavhengig av entreprenøren.

Et vanlig problem, prosjekterende opptrer som byggeleder

Et nært beslektet problem er konsulenter og entreprenører som tar på seg oppdrag med å prosjektere og lage tilbudsgrunnlag for byggherre (typisk borettslag og sameie), og som deretter får rollen som byggeleder for byggherre. Her ser vi gang på gang at byggelederfunksjonen ikke blir tilfredsstillende ivaretatt. Byggherre tror at prosjektet er i «gode hender», og faren for erstatningsansvar for byggelederen er overhengende. Vi fraråder denne type sammenblanding av roller, og anbefaler alltid tydelige rolleavklaringer tidlig i prosjektet slik at byggherrene får realistiske forventninger til de enkelte aktørene i prosjektet.

Her kan du lese dommen.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater