ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

Irregulære endringsordrer i NS kontrakter

I 2008 fikk vi en revidert versjon av NS 8405 hvor begrepet «Irregulær endringsordre» ble innført. Senere er begrepet innført i de øvrige NS-kontraktene. Endringer skal varsles «uten ugrunnet opphold», og endringen er akseptert dersom byggherre ikke svarer innen fristen. I NS-kontrakter betyr manglende svar på varsel om et tillegg at byggherre aksepterer at endringen kvalifiserer til tillegg. Entreprenørens skal ikke be om aksept.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

15. januar 2016

Endringsordre

«Endringsordre» er en skriftlig bestilling. Bestillingen kan være et tillegg eller en endring og må komme fra den i kontrakten som er oppgitt som byggherres representant. Denne personen vil oftest være byggherres byggeleder, men ikke nødvendigvis.

I praksis er det ikke ofte det kommer en skriftlig tilleggs- eller endringsbestilling fra byggherre. Derimot er det svært så vanlig at noen andre aktører på byggeplassen som er engasjert av byggherre gir instruksjoner. Det kan være byggherres byggeleder, arkitekt/prosjekterende, byggherrens innleide konsulenter/kontrollører m.v.

Det er imidlertid utelukkende den som står på kontrakten som byggherres representant som kan gi «Endringsordre».

Irregulær endringsordre

Når konsulenter engasjert av byggherre gir instruksjoner, vil ikke nødvendigvis byggherres representant/prosjektleder være orientert. Samtid er det normalt nødvendig at byggherres engasjerte konsulter kan bestille tillegg eller endringer for at prosjektet skal kunne gjennomføres rasjonelt og effektivt.

Byggherrens prosjektleder har samtidig ansvar for den økonomiske side av prosjektet. De fleste prosjekter har en budsjettramme, og en av representantens oppgaver er å sørge for at de tilleggskostnader som påløper er innenfor prosjektets økonomiske ramme.

For at prosjektleder skal kunne ivareta sitt budsjettansvar, må han derfor bli varslet om det som kan gi tilleggskostnader. Når noen av byggherrens innleide konsulenter bestiller et tillegg eller en endring, må prosjektleder derfor bli varslet slik at han kan avbestille endringen eller gjøre andre tiltak for at byggeprosjektets budsjett kan holdes.

For å si det på en annen måte – ved å signere på en NS 8405- eller NS 8407-kontrakt – har entreprenøren signert på en kontrakt der han har gitt byggherre rett til å ha oversikt over prosjektets sluttsum til enhver tid. Ved en NS 8406-kontrakt er ikke kravet til varling noe mindre.

Tidsfrist til å varsle «uten ugrunnet opphold»

Entreprenen plikter å varsle at en instruksjon fra en av byggherrens konsulenter vil medføre et tilleggskrav. Hvis slikt varsel ikke kommer, har byggherren rett til å forstå dette slik at den nye instruksjonen vil bli utført innenfor den i kontrakten definerte kontraktssum. Det er ikke noe krav at entreprenøren i første varsel angir størrelsen på tilleggskravet – bare at det blir fremmet et krav om mer betaling.

For at dette varselet skal kunne ha noe funksjon, må det komme så raskt at byggherrens representant kan stoppe endringen. Derfor er det et krav om at varselet kommer «uten ugrunnet opphold». I det ligger at det bare er praktiske begrensninger som skal gi grunnlag for ikke å varsle. Det er imidlertid ikke noen unnskyldning for ikke å varsle at prosjektlederen er overarbeidet.

Hvor lang frist entreprenøren har til å varsle vil være en konkret. Det kan være et utgangspunkt at det normalt ikke er noen fornuftig grunn til å vente fem arbeidsdager med å sende et slikt varsel. To og tre uker fra varsel om at det kommer et tillegg kunne vært sendt, vil i normale tilfeller være for seint.

Byggherres plikt til å «kontre»

Dersom byggherre mener entreprenøren har sendt varsel om at det vil komme et krav om tillegg altfor seint, må han reagere med skriftlig å meddele at krav om tillegg avvises med den begrunnelse at det er kommet for seint. Det slik protest må også komme «uten ugrunnet opphold». Vi sier ofte at dette er byggherres plikt til å «kontre».

Dersom byggherre ikke har kontret på et varsel som entreprenøren har sendt for seint, har også byggherre mistet retten til å argumentere med at et tillegg er varslet for seint. I en senere diskusjon om det aktuelle tillegget skal entreprenøren alltid avvise argumentet om at tillegget ikke ble varslet i tide. Den muligheten har byggherren da tapt.

Plikten til å varsle størrelsen av tilleggskravet

Plikten til å varsle størrelsen på tilleggskravet er ikke like dramatisk som plikten til å varsle at det kommer et tilleggskrav. Dersom tilleggets størrelse ikke er varslet i tide fra entreprenøren, har det den konsekvensen at entreprenøren ikke kan fremme et større krav enn det byggherre måtte forstå det ville koste å utføre tillegget. Ellers følger reglene om varsling av kravets størrelse de samme regler som reglene for varsling om at et tilleggskrav vil komme.

Skjemaer og hjelpedokumenter

For å varsle riktig har vi laget varlingsskjemaer som kan lastes ned uten kostnader på www.entrepriserettsadvokater.no. Skjema nr. 1 er varsling at det vil komme et krav om tillegg og skjema nr. 2 er riktig varsling av størrelsen på kravet. I tillegg finnes det et nedlastbart skjema med oversikt over endringer og konsekvensen av endringene.

Oslo, 14. januar 2016
Helge A. Tryti
Advokat/partner

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater