ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Hvordan sikre god forhandlingsposisjon i forhandlingene om sluttoppgjøret?

La oss røpe hemmeligheten med en gang; hvor godt resultatet blir gjennom forhandlingene beror nesten alltid på hvilken forhandlingsposisjon du sikrer deg før du starter forhandlingene. For å få en god forhandlingsposisjon må du sikre deg gode forhandlingskort, bedre kort enn motparten. Ønsker du å påvirke resultatet av forhandlingene er det lureste du gjør å begynne å samle gode forhandlingskort så fort som mulig.

Av senioradvokat Bent S. Kverme

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

7. mars 2018

Hvilke kort bør du sikre deg før forhandlingene om sluttoppgjøret starter?

Kortene vi snakker om er bevis på at du har opptrådt slik kontrakten pålegger deg, slik at du er berettiget til fremme kravene dine og ellers ikke har tapt kravene på grunn av preklusive regler og passivitet. Vi kan nevne mange eksempler.

Er du entreprenør er det et godt forhandlingskort å ha kopi av dokumenter som viser avtalen med kontraktsum, hva du skulle gjøre og en overtakelsesprotokoll uten anmerkninger fra byggherren.

Det samme er kopi av e-poster, brev, tegninger el. som viser at byggherren påla deg å utføre noe annet enn det som opprinnelig var avtalt. Du bør også ha kopi av e-post, brev eller lignende dokument som viser at du varslet at du ville kreve tilleggsbetaling og fristforlengelse da du mottok pålegget fra byggherren.

Et godt forhandlingskort er videre å ha kopi av dokumenter som viser at du ga byggherren løpende kopi av timelister og materialister som viser entreprenørens kostnader forbundet med regningsarbeidene. Eller kopi av dokumenter som viser at du varslet at du ville bli forsinket, når fremdriften ble forsinket av forhold byggherren hadde ansvar og risiko for.

Er du byggherre er det et godt kort å kunne legge frem kopi av e-post fra entreprenøren hvor han bare bekrefter at han vil utføre tillegget, uten samtidig å kreve tilleggsbetaling. Entreprenøren må nemlig si i fra dersom han vil kreve tilleggsbetaling for å utføre en endring.

Et godt kort for byggherren er å kunne legge frem brev og e-poster hvor han etterlyser fremdrift, dokumentasjon på kostnader etc. Passivitet, manglende svar fra entreprenøren gir alltid byggherren en god forhandlingsposisjon.

Sagt med andre ord er det det du gjør før og under byggeperioden og det å samle dokumentasjon på det du gjør som sikrer best mulig forhandlingsposisjon i sluttoppgjøret.

Dette er opplagt, men likevel ser vi at mange sliter med å gjennomføre dette i praksis. For de fleste er det å håndtere kontraktens formregler gjennom byggeperioden og sikre dokumentasjon på at formreglene er fulgt, første «todo» punkt for å sikre gode forhandlingskort før forhandlingene starter.

Det handler om å bruke de reglene partene har avtalt, og det gjelder særlig når partene har avtalt at en Norsk Standard standardkontrakt skal gjelde.

Kontringsregelen og realitetsdrøftelser

En regel det er verdt å merke seg er kontringsregelen som gjelder for alle som har avtalt at kontrakten skal bygge på NS 8405, NS 8407, NS 8415 eller NS 8417.

Regelen går ut på at den som vil hevde at den andre part har varslet eller svart for sent og dermed tapt sitt krav, plikter å si ifra om dette skriftlig «uten ugrunnet opphold» etter at han mottok det sene varselet eller svaret fra motparten. Gjør han ikke det skal varselet eller svaret anses å være sendt i tide.

Regelen skal for eksempel hindre at byggherren spekulativt venter med å protestere på et varsel om tillegg el. slik at entreprenøren gjør jobben ferdig før byggherre slår til og sier at han ikke har bestilt arbeidene og ikke vil betale for dem.

Svarer byggherren for sent, bør entreprenøren «kontre» med å si at byggherren har tapt retten til å protestere fordi han ikke svarte innen avtalt frist.

Begynner byggherre og entreprenør i stedet å diskutere hvorvidt entreprenøren har et krav, det vil si diskuterer realiteten i kravet, kan de normalt ikke senere si at den andre part har tapt kravet eller innsigelsen fordi kravet eller innsigelsen ble fremmet for sent.

Regelen har klare likheter med regelen om realitetsdrøftelser etter mottatt reklamasjon. Mener entreprenøren det er reklamert for sent, og begynner å diskutere realiteten, det vil si om det er en mangel eller ikke, uten først å avvise reklamasjonen som for sent fremmet, kan han tape retten til å avvise reklamasjonen som for sent fremsatt.

I noen tilfeller kan byggherre og entreprenør til og med vekke til live et krav eller en innsigelse som var tapt fordi det var varslet, svart eller reklamert for sent ved å diskutere realiteten uten å ta forbehold. Du kan lese mer om kontringsregelen her.

Avvent forhandlingene til etter at fristen til å komme med innsigelser er utløpt

En annen regel det er lurt å bruke er regelen for sluttoppgjør. Dette gjelder alle som har avtalt at en Norsk Standard 84XX standardkontrakt skal gjelde.

Etter regelen skal byggherre gjenta alle sine innsigelser til sluttoppgjøret innen en frist på 2 måneder etter mottakelsen av sluttoppgjøret. Innsigelser som ikke gjentas kan ikke byggherre senere fremme ovenfor entreprenøren.

Dette er en regel som ofte har gitt entreprenøren en god og noen ganger uventet forhandlingsposisjon ved at byggherre har glemt å komme med sine innsigelser innen fristen.

Det forutsetter imidlertid at entreprenøren har satt opp sluttoppgjøret på en slik måte at byggherrens frist begynner å løpe og at entreprenøren må venter med å starte forhandlingene til etter 2 måneders fristen er løpt ut. Du kan lese mer om hvordan sluttoppgjøret settes opp her.

Små eller store skritt, alt eller intet

Etter at byggherrens frist til å komme med innsigelser til sluttoppgjøret er løpt ut og partene skal starte forhandlingene må partene vurdere om det er mest hensiktsmessig å forhandle på store beløp og glemme småbeløp, om det er lurt å forlike deler av sluttoppgjøret og la noe stå igjen for eventuelt rettslig tvist. Eller kanskje ta hele tvisten til retten med en gang. Hva som er mest hensiktsmessig vil variere fra prosjekt til prosjekt og må vurderes konkret.

I et prosessøkonomisk perspektiv er det viktig alltid å ta utgangspunkt i det totale tvistebeløpet. Forventede saksomkostninger bør selvsagt ikke overstige 50 % av tvistebeløpet. Er beløpet på under kr. 75.000 vil det nesten alltid være best økonomi å forlike saken uten å bruke mye tid og penger på å avklare hvem som egentlig har rett. Er tvistebeløpet over kr. 100.000,- kan det være nyttig å få en advokat til å vurdere kravet og eventuelt bistå i forhandlingene.

Er tvistebeløpet høyere vil sakens godhet (kortene du har på hånden) og forventede saksomkostninger avgjøre om det er lurt å starte rettslig inndrivning av kravet.

Har du «verdens beste sak», kan det forsvares rent prosessøkonomisk å gå til søksmål når kravet er på 100.000,- til 150.000,-. Et sannsynligheten for å vinne nær 50/50 bør nok kravet være minst kr. 250.000,- før det er lurt å gå til søksmål.

Søksmålsfristen 8 måneder regnet fra overtakelse

Dere som har avtalt at NS 8405, NS 8415, NS 8407 eller NS 8417 skal gjelde, må være klar over at det løper en 8 måneders frist for å ta ut søksmål når tvisten dreier seg om et eller flere tilleggskrav som byggherren skriftlig har avvist.

Fristen starter å løpe fra overtakelsen og er i praksis kortere enn vi ønsker. Det gjelder å handle raskt og å følge med på tiden. Husk at entreprenøren først bruker 2 måneder på å lage sitt sluttoppgjør, byggherre bruker 2 måneder med å komme med sine innsigelser. Bruker dere 2 måneder på forhandlinger, er det bare 2 måneder igjen for advokaten til å forberede og å ta ut søksmål.

Søksmålsfrist 3 måneder regnet fra innstilling av sak i forliksrådet

En siste frist dere som har avtalt at NS 8405, NS 8415, NS 8407 eller NS 8417 skal gjelde må være klar over, er fristen på 3 måneder for å ta ut søksmål for tingretten regnet fra datoen for innstilling av sak i forliksrådet når tvisten dreier seg om et skriftlig avvist krav på tillegg. Mange tror det er en frist på ett år her, men det er feil. Fristen er på 3 måneder.

Oppsummert kan vi si at det er forarbeidet, det du gjør under forberedelsen og gjennomføringen av byggeperioden, som sikrer best mulig forhandlingsposisjon i forhandlingene. Dernest er det gode grunner for ikke å somle i forhandlingene. Er det tvist om et krav på tillegg, er det ekstra viktig å kontakte advokat i tide.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater