ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Back-to-back-kontrakter

Det er ikke uvanlig at en entreprenør påtar seg en kontrakt for en hovedentreprenør hvor de blir enige om at underentreprenøren ikke har rett til å få betaling på tillegg med mindre hovedentreprenøren får tilsvarende betalt av byggherre.

Det innebærer imidlertid en betydelig økt risiko for underentreprenøren. Bestiller hovedentreprenøren et tillegg, plikter underentreprenøren etter NS 84xx-kontraktene å sette i gang tilleggsarbeidet uten å vite om hovedentreprenøren vil betale for tillegget.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

7. desember 2017

Vi fraråder bruk av hjemmelagede «Back-to-back»-kontrakter og oppfordrer heller til å benytte de underentreprisekontraktene som gjelder i NS 84xx-sytemet.

1. Underentreprisekontrakter

Norsk Standard har utviklet underentreprise-kontrakter til NS 8405 (Beskrevet entreprise), NS 8406 (Mindre arbeider) og NS 8507 (Totalentreprise). Disse har benevnelsen NS 8415, NS 8416 og NS 8417.

Kontraktene er utarbeidet som balanserte kontrakter mellom en hovedentreprenør og en underentreprenør. De inneholder en balansert fordeling av ansvar og risiko mellom partene. Det er denne balansen noen ønsker å forskyve i underentreprenørens disfavør ved å skyve mer ansvar over på underentreprenøren.

2. «Back-to-bak»-kontrakter innebærer økt risiko

Intensjonen med en «Back-to-back»-kontrakt kan være edel nok, men det påfører underentreprenøren en risiko han som utgangspunkt ikke skal ha. Underentreprenøren overtar mye av risikoen for omtvistede eller uventede forhold, mens gevinstmuligheten beholdes av hovedentreprenøren.

Uventede forhold får økonomiske konsekvenser er nettopp den mest vanlige årsak til at entreprenører går konkurs – altså risiko. Det er med sjelden at en konkurs skyldes at entreprenøren har for lite dekningsbidrag. Skal en entreprenør påta seg økt risiko, må entreprenøren også beregne seg et større påslag.

Det kan imidlertid ikke alltid tilstrekkelig med større påslag for å overta mer risiko – resulterer den økte risikoen i et større tap, kan det være det som velter virksomheten.

3. Endringer i prosjektet

Bestiller hovedentreprenøren et tillegg eller en endring, plikter underentreprenøren å forholde seg til denne endringen og iverksette de nødvendige arbeider straks det er naturlig i prosjektet.

Det underentreprenøren ikke har kontroll på er om byggherren ønsker det samme tillegget eller endringen overfor hovedentreprenøren.

I en stresset gjennomføringsfase kan det tenkes at hovedentreprenøren ser nødvendigheten av en endring og får videreformidlet denne til underentreprenøren. Det kan tenkes at denne endringen medfører et betydelig tilleggsarbeid for underentreprenøren, men fordi hovedentreprenøren ikke får det samme merarbeidet ved endringen glemmer eller utsetter han å melde om endringen til byggherre. Tilleggskravet blir derfor avvist senere av byggherre.

I denne situasjonen kan underentreprenøren har fulgt alle formelle prosedyrer, men har selv ingen kontroll på om de berettigede tilleggene er fremmet videre til byggherre.

I en «Back-to-back»-kontrakt vil da underentreprenøren har fraskrevet seg å gjøre gjeldende et tillegg på grunn av en feil gjort av hovedentreprenøren.

4. Prosjektet har dårlig økonomi

Forutsetningsvis vil underentreprenøren være lojal, men det kan ikke uten videre alltid legges til grunn. Når hovedentreprenøren har et tapsprosjekt, vil partene lojalitet kunne bli satt på prøve.

Det kan ikke være tvil om at det da vil være fristende å pålegge underentreprenøren et tillegg som gir goodwill hos byggherre selv om det er uklart om byggherre vil akseptere dette som tillegg. Denne situasjonen kan være i et forsøk på å få prosjektet i havn økonomisk på, men det kan også være gjort i ren spekulasjon. Det har underentreprenøren liten kontroll på.

Hovedentreprenøren vil bli stilt overfor valget mellom å påføre sin underentreprenør et tap eller selv ta det samme tapet.

5. Forhandling om sluttoppgjør

I de fleste sluttoppgjør vil det være diskusjoner berettigelsen av større eller mindre tilleggskrav. Hovedentreprenøren vil gjerne sitte på noen tillegg som er omtvistet og noen tillegg er videreførte tillegg fra underentreprenøren. Det vil imidlertid alltid være et poeng å klare å komme frem til et kompromiss som både byggherre og hovedentreprenør kan akseptere.

I forhandlinger om et sluttoppgjør vil det normalt bli slik at noen poster vil måtte ettergis.

Når da hovedentreprenøren skal forhandle om underentreprenørens tilleggskrav, kan man bare tenke seg hvilke tillegg hovedentreprenøren synes det er enklest å frafalle. Selvfølgelig vil hovedentreprenøren først og fremst prøve å sikre sine egne krav og heller ettergi underentreprenørens krav på tillegg.

Er prosjektets økonomi riktig dårlig for hovedentreprenøren, kan hovedentreprenøren bli satt i situasjonen hvor han må velge mellom selv å gå konkurs eller å la underentreprenøren gå konkurs. Da kan hovedentreprenørens valg være enkelt.

6. Oppsummering

Bruk av ren «Back-to-back»-kontrakter vil være å gi fra seg enhver kontroll og overgi seg til hovedentreprenørens velvilje. Dersom det er et godt prosjekt vil det normalt ikke være noe problem. Alle tjener sine penger. Da kan man kanskje greid seg utmerket uten noen som helst kontrakt. Alle er venner og vel forlikte.

Problemene oppstår når prosjektet har dårlig økonomi eller når hovedentreprenøren ikke ivaretar sine plikter til å varsle byggherre eller når hovedentreprenøren opptrer lite lojalt for å redde egenøkonomi i prosjektet på entreprenørens bekostning.

Vi fraråder derfor underentreprenøren å inngå rene «Back-to-back»-kontrakter uten å vurdere om han vil utsette seg for den økte risiko han derved utsetter seg for.

Oslo, 16. september 2014

Helge A. Tryti

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater