Fra 1.1.2019 får ferdigstillelsestidspunktet også betydning i forhold til når entreprenør plikter å stille garanti etter avhendingslova. Plikten til å stille garanti vil gjelde alle boliger som selges innen 6 måneder etter ferdigstillelse når selger er næringsdrivende. Spørsmålet om når en bolig anses som ferdigstilt er med andre ord sentral i mange sammenhenger.
La oss derfor kommentere nærmere spørsmålet når boligen regnes som ferdigstilt.
Det er lett å tenke seg ytterpunktene: Må boligen være 100% ferdig, uten mangler? Er det nok at forbruker ikke har rimelig grunn til å nekte å overta boligen? Eller er det noe midt i mellom?
Bustadoppføringslova § 1 skillet mellom Bustadoppføringslova og Avhendingslova
Det følger av bustadoppføringslova § 1 bokstav b at loven gjelder avtale om rett til fast eiendom med ny eierbosted når arbeidet som entreprenøren står for, enda ikke er «fullført på avtaletiden«. Det vil si at hvis en forbruker inngår en avtale på et tidspunkt hvor arbeidet entreprenøren skal utføre enda ikke er fullført vil bustadoppføringslova komme til anvendelse.
Det følger av forarbeidene at det avgjørende er om det står igjen arbeid av håndverksmessig karakter som entreprenøren skal stå for. Hvis det er tilfelle kan ikke arbeidet regnes som fullført selv om det arbeidet som står igjen er av et begrenset omfang. Forarbeidene eksemplifiserer dette med innsetting av kjøkken, baderoms innredning eller legging av gulvbelegg. Står slikt arbeid igjen ved avtaleinngåelsen vil ikke arbeidet være å anse som «fullført».
På den andre siden vil arbeid av mindre omfang som rengjøring eller oppsetting av skilt eller røykvarslere ikke være til hinder for at arbeidet er å anse som fullført. På samme måte vil arbeidet entreprenøren stå for regnes som fullført selv om det står igjen arbeid på fellesområdet, lekeplassen, parkeringsplassen mm.
Vi kan vel si at boligen er ferdig etter denne bestemmelsen, selv om den ikke er 100% ferdig, og det senere dukker opp mangler som må utbedres.
- Les mer om: Ferdighus og forbrukerentrepriser
Bustadoppføringslova § 14 overtakelse uten overtakelsesforretning
I Bustadoppføringsloven § 14 finner vi følgende bestemmelse:
«Er arbeidet fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om det ikkje er halde overtakingsforretning.»
Her brukes utrykket «er arbeidet fullført». Forarbeidene sier ikke mye om hva som skal til før arbeidet er «fullført», og det må antas at grensen her er lik den vi finner i Bustadoppføringsloven § 1. Det må ikke gjenstå typisk håndverksmessige arbeider som entreprenøren skal utføre, men det kan være at det dukker opp mangler som må utbedres.
Bustadoppføringslova § 15 nekte overtakelse ved rimelig grunn
Vi nevner til sammenligning bestemmelsen i Bustadoppføringslova § 15. Den gir forbruker rett til å nekte å overta boligen når det foreligger rimelig grunn. Noe forenklet kunne vi sagt at forbruker kan nekte å overta boligen dersom den ikke er ferdig, men så enkelt er det ikke. I forarbeidene kan vi lese følgende:
«Byggherren kan nekte å overta kontraktarbeidet hvis det ved overtagelsesforretningen påvises slike mangler at disse eller utbedringen av dem vil hindre den forutsatte bruk av kontraktarbeidet i en grad som gir byggherren rimelig grunn til å nekte overtagelse.»
Vi antar i lys av dette at forbruker ikke kan nekte å overta selv om det mangler noen få lister som enkelt kan monteres. Forbrukeren kan fint bruke boligen etter formålet selv om det mangler noen lister. Det samme gjelder ikke sentrale dører. Dør inn til bad og soverom antar vi er sentrale og mangler disse kan det være at forbruker kan nekte å overta boligen. Boligen kan fint brukes uten listene og ikke sentrale dører. Mangler det derimot kjøkken, vann på badet eller strøm kan ikke boligen tas i bruk etter formålet og forbruker må kunne nekte å overta. Er det feil ved gulvvarmen, og den kan utbedres ved å skifte noen komponenter i teknisk rom, må nok boligen overtas så lenge gulvvarmen ikke er nødvendig (sommeren). Må gulvvarmen utbedres ved å bryte opp gulvet vil utbedringsarbeidet hindre den forutsatte bruk og forbruker må kunne nekte å overta.
- Les mer om: Søknadspliktige tiltak
Oppsummert
Sammenligner vi disse tre reglene, ser vi at uttrykket «ferdig» i Bustadoppføringslova § 1 og 14, mest sannsynlig dekker de tilfeller hvor det ikke gjenstår håndverksmessige arbeider, boligen bør være nesten 100% ferdig, men det kan være at de dukker opp mangler i ettertid.
Retten til å nekte å overta boligen korresponderer ikke med dette. Forbrukeren må nok akseptere overtakelse selv om det gjenstår håndverksmessige arbeider, så lenge boligen kan brukes etter sitt formål og utbedringsarbeidene ikke blir hindret av at forbruker bor i boligen.
